中物联冷链委与链库平台联合发布《2025年冷库市场分析报告》，报告显示，截至2025年，冷库总容量（以销区为主的公共型食品冷库）为2.67亿立方米，同比增长5.53%，其中第四季度新增350万立方米，新增供应较为平稳。整体市场供大于求，多数城市冷库空置率与租金价格同比基本持平或有小幅下降。

一、冷库建设投资趋于理性，规模稳步扩容

在冷库去存量压力与部分地区空置率高企的形势下，冷库建设投资逐渐趋于理性。据中物联冷链委和链库平台不完全统计，2025年冷库项目资金投入为485.40亿元，同比增长2.38%，增速较去年有所下降，其中第四季度冷库项目资金投入为126.60亿元。全年冷库建设项目涵盖了产业融合类产业园（以预制菜为代表）、物流/供应链、冷链物流等共539个项目，其中冷链物流项目最多，共计206个，占比为38.22%。

图1  2025年冷库投资项目类型占比

数据来源：中物联冷链委、链库网

在“两重”“两新”等补贴政策的支持和引导以及市场需求的驱动下，冷库规模稳步增长。截至2025年，冷库总容量（以销区为主的公共型食品冷库）达到2.67亿立方米，同比增长5.53%，其中第四季度新增容量为350万立方米。

二、冷库市场供给过剩，华东地区供需双旺

受新增冷库投入市场以及市场需求波动影响，部分地区冷库供给过剩。链库平台数据显示，2025年冷库求租量为2739.03万立方米，出租量为3915.65万立方米。

在冷库出租端，华东、华北、华南三大核心区域合计贡献超七成的市场份额。其中，华东地区以34%的占比稳居首位，作为全国冷库资源最密集的区域，其高标仓占比突出，智能化与绿色化水平领先，可出租优质资源充足；华北地区占比为21.07%，其依托农产品主产区的集散需求与首都都市圈的保供需求，冷库供给规模快速扩容；华南地区占比为18.03%，其凭借本地消费市场支撑、食品加工产能集聚，叠加面向东南亚的跨境通道红利，区域冷库供给呈现稳中有升态势。

图2  2025年各区域冷库出租容积占比

数据来源：中物联冷链委、链库网

在冷库求租端，市场呈现明显的区域集聚特征，超过84%的需求集中在华东、华南、华北三大区域。华东作为绝对核心，凭借长三角的产业集群、跨境港口枢纽和高消费力，占据全国一半的冷库求租需求；华南和华北则分别依托食品加工产业、东南亚进口通道，以及北方农产品集散和都市圈消费，成为支撑市场的重要增长极，求租需求占比分别为17.69%和16.80%。

图3  2025年各区域冷库求租容积占比

数据来源：中物联冷链委、链库网

三、多数城市冷库空置率及价格同比基本持平或有小幅下降

受冷库市场需求增长与周转速度加快带动，全年平均冷库空置率水平同比小幅下降，多数城市冷库空置率同比基本持平或小幅下降。其中，南宁的冷库空置率为32%，同比2024年增长7个百分点，增长最高。这一趋势主要受新建冷库进入市场，服务于传统农产品存储的普通高标库存量竞争严重，叠加市场需求波动，高附加值需求尚未形成规模，空置率水平有所提升。厦门的冷库空置率为28%，同比2024年下降8个百分点，下降最多。其主要受高标冷库供给精准匹配与跨境电商、水产加工产业等对冷库需求提升的影响，空置率水平有所下降。

图4  2025年部分城市冷库空置率

数据来源：中物联冷链委、链库网

受新建冷库投入市场与市场需求波动影响，2025年平均冷库价格同比小幅下降，多数城市冷库价格同比基本持平或小幅下降。结合冷库高价和低价综合考虑，海口的冷库价格同比2024年增长最高，冷库低价环比增长6%，冷库高价环比增长9%。这一趋势主要源于封关政策，水产、肉类加工类企业投资预期增加的带动，以及冬季果蔬采摘存储、年末存货等因素共同推高了仓租价格。长春的冷库价格同比2024年下降最高，低价环比下降32%，高价环比下降33%。主要由于新增冷库交付，需求端提升不明显，供需剪刀差拉大影响，导致仓租价格下行。

图5  2025年部分城市冷库平均价格（低价）

数据来源：中物联冷链委、链库网

图6  2025年部分城市冷库平均价格（高价）

数据来源：中物联冷链委、链库网

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